Kezdd a fotókkal: a háromfotós módszer
Mielőtt bármihez hozzányúlnál, dokumentálj. A bevált rendszer hibánként három kép:
- 1. Áttekintő kép: látszódjon, melyik helyiségben és melyik felületen van a hiba.
- 2. Közeli kép: maga a hiba, élesen, jó fényben.
- 3. Méretet mutató kép: mérőszalaggal vagy egy ismert méretű tárggyal, hogy a súlyosság is látszódjon.
Ne csak egy közeli foltot fotózz le, mert abból később nem biztos, hogy megállapítható, melyik falon vagy bútoron volt. A jó fotósor ráadásul kettőt szolgál: neked dokumentáció, a javítást végzőnek pedig pontos ajánlatalap. Ugyanezekkel a képekkel tudok én is előre ársávot mondani.
A háromszintű javítási kategória
A felmérés közben ne azt próbáld eldönteni, kinek a hibája: az már bizonyítási és jogi kérdés lehet. A javítás megtervezéséhez elég ez a három kategória:
| Kategória | Jelentés |
|---|---|
| A: használatot akadályozza | A következő bérlő előtt meg kell oldani |
| B: erősen rontja az összképet | Kiadás előtt érdemes kijavítani |
| C: kisebb esztétikai hiba | Javítható, ha belefér az időbe és a keretbe |
Írd a lista minden tétele mellé az A, B vagy C betűt. Hogy a feltárt hibák közül mire érdemes tényleg pénzt és időt fordítani, arról külön cikk szól: mit érdemes kijavítani a következő kiadás előtt.
Helyiségenkénti ellenőrzőlista
Ebben a sorrendben a legkényelmesebb végigmenni, a bejárattól kifelé haladva:
Előszoba
- falak és sarkok (kopások, foltok),
- bejárati ajtó állapota és záródása,
- zár és kilincs működése,
- cipős- és előszobabútor ajtói, pántjai,
- fogasok, polcok, rögzítések stabilitása,
- padló és szegélylécek.
Nappali és háló
- furatok és tiplihelyek a falakon,
- falfoltok és leverődések,
- karnisok megléte és stabilitása,
- polcok és tükrök rögzítése,
- ajtók és kilincsek,
- bútorajtók és fiókok működése,
- kanapé, fotel, matrac állapota (foltok, szagok),
- padló, szegély és küszöb.
Konyha
- szekrényajtók és fogantyúk,
- fiókok sínje, ütközője,
- munkalap állapota (vágásnyom, duzzadás),
- szilikonozás látható állapota a mosogató körül,
- csöpögés vagy nedvesedés jelei a mosogató alatt,
- fal és hátfal (zsírfilm, foltok),
- beépített gépek külső, látható állapota.
A gyanús szivárgást, a kilazult konnektort és a készülékhibát ne próbáld magad megítélni: ezek a listán szakemberes tételként szerepeljenek (vízszerelő, villanyszerelő, szerviz).
Fürdő és WC
- fugák és szilikonok állapota,
- penészesedés vagy tartós nedvesség jele,
- WC-ülőke és rögzítése,
- fürdőszobabútor ajtói,
- tükrök és tartók stabilitása,
- ajtó, zár és kilincs,
- hozzáférhető csatlakozások környéke (vízkő, szivárgásnyom).
Erkély, terasz és udvar
- burkolat állapota,
- korlát és rögzítések látható állapota,
- kerti bútorok,
- fal és lábazat,
- növényzet és fű állapota,
- lomb és zöldhulladék,
- bejárat és járda.
Tartozékok és átadott tárgyak
- bútorok darabjai és állapota,
- polcok, lámpatestek,
- távirányítók, kulcsok,
- matracok és kárpitok,
- kerti eszközök.
Itt maradj a fizikai állapotnál: mi van meg, mi sérült, mi hiányzik. A leltár és az átadás-átvétel adminisztratív része nem ennek a listának a dolga.
Mit oldhat meg egy ezermester, és mihez kell külön szakember?
Egy kiszállással, ezermester-körben megoldható:
- furatok és kisebb falhibák, falfrissítés,
- bútorajtók beállítása, fogantyúk cseréje,
- polc, karnis, kép és tükör felszerelése vagy megerősítése,
- lapraszerelt bútor összeszerelése, javítása,
- kanapé vagy matrac tisztítása, ha az anyag és az állapot alapján biztonságosan kezelhető: kárpittisztítás,
- kisebb udvarrendezés, bejárat rendbetétele,
- több apró feladat egy kiszállással; hogy mennyi fér négy órába, azt itt írtam le: mi fér bele négy óra ezermester-munkába.
Külön szakembert igényel:
- villamos hiba,
- gázkészülék bármilyen problémája,
- komoly vízszivárgás,
- penész okának feltárása,
- zárcsere vagy biztonsági zárhiba (lakatos),
- nagyobb burkolat- és szerkezeti sérülés,
- teljes lakásfestés,
- nagy mennyiségű lomtalanítás.
Ha a lista vegyes, az ingatlan rendberakás kiadás előtt pont erre való: a kisebb tételeket egy vagy két kiszállásba fogjuk össze, a szakemberes tételeket pedig előre megjelölöm, hogy tudd, kit kell még hívni.
Kész a hibalista? A következő lépés a döntés
Miután elkészült a hibalista, a következő lépés annak eldöntése, mely javítások szükségesek a következő kiadás előtt, és mely esztétikai hibákra nem érdemes aránytalanul sokat költeni. Ehhez a döntéshez írtam külön útmutatót: kiadás előtti ingatlan rendbetétel: mit érdemes megcsinálni bérbeadás előtt.
Gyakori kérdések
Mit kell ellenőrizni a bérlő kiköltözése után?
Helyiségenként érdemes végigmenni: falak és furatok, ajtók és kilincsek, rögzítések (polc, karnis, fogas), bútorajtók és fiókok, kárpitok és matracok, vizes helyiségek fugái és szilikonjai, végül a kültéri részek. Minden hibáról készíts fotót, mielőtt bármit javíttatnál.
Hogyan érdemes lefotózni a hibákat?
Hibánként három képpel: egy áttekintő kép, hogy látszódjon, melyik helyiségben és felületen van; egy közeli kép magáról a hibáról; és egy méretet mutató kép, például mérőszalaggal. Egyetlen közeli foltfotóból később nem biztos, hogy megállapítható, melyik falon vagy bútoron volt.
Ki dönti el, hogy ki felel a sérülésért?
A felelősség, a kaució és az elszámolás megítélése nem ezermesteri kérdés. Ehhez a bérleti szerződést, az átadáskori állapotot és szükség esetén jogi tanácsot kell figyelembe venni. A fizikai hibák dokumentálásában és a javítási feladatlista összeállításában tudok segíteni.
Mely javításokat érdemes elvégezni a következő kiadás előtt?
A használatot akadályozó hibákat (A kategória) a következő bérlő előtt mindenképp meg kell oldani, szükség esetén külön szakember bevonásával. Az összképet erősen rontó hibákat (B) érdemes kijavítani, a kisebb esztétikai hibákat (C) akkor, ha belefér az időbe és a keretbe. Arról, hogy mire érdemes költeni és mire nem, külön cikk szól: kiadás előtti ingatlan rendbetétel.
Több kisebb hibát meg lehet oldani egyetlen kiszállással?
Igen, pont ez az ingatlan rendberakás lényege: furatok, rögzítések, bútorajtók, karnisok és kisebb javítások egy alkalommal. Küldd el a hibalistát fotókkal, és előre megírom, mi fér bele egy fél napba, és mihez kell külön szakember.
Elkészült a hibalista? Küldd el fotókkal együtt
Átnézem, mely kisebb javítások vállalhatók egy alkalommal, mi férhet bele fél napba, és mely feladatokhoz szükséges külön szakember. Előre, őszintén, ársávval.
Bővebben a szolgáltatásról: ingatlan rendberakás Budapest III. ker. környékén.
Csillaghegyről indulok. Pontos érkezés, tiszta munka, korrekt ár.